据悉，自2019年随着长租公寓“爆雷”事件频发，引发相关部门注意后，我国出台了多项监管政策推动行业健康发展，而在政策监管趋严下，近两年我国在线租房行业加速出清，进入大洗牌时代。
但整体来看，我国仍鼓励在线租房行业发展。2021年3月，“十四五规划”提出租购并举，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性住房租赁；2021年4月，国家发展改革委提出300万人口以下城市全面取消落户限制，城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。
从上述两大政策规划上可看出，我国在线租房行业政策利好仍在不断释放，行业市场空间发展潜力仍较大。
时间 |
政策规划 |
要点 |
2015年 |
《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》 |
提出租售并举多渠道发展模式，政府租赁平台、住房租赁机构等新方向出现在大众眼界，自此中国在线租房市场迎来政策红利时代。 |
2016年 |
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 |
发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出且住房：鼓励新建租赁住房，允许改建房屋用于租赁。 |
《2017年中央经济工作会议公报》 |
加快住房租赁市场立法，加快机构化，规模化租赁企业发展。 |
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2017年 |
《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》 |
鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策。 |
《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》 |
人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业；住建部会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台，提供租赁信息发布服务。 |
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2018年 |
《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》 |
对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”；将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（reits）。 |
2019年 |
《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》 |
指出对采取“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。 |
2020年 |
《关于提升房屋网签备案服务效能的意见》 |
提出建立交易资金监管制度。 |
《住房租赁条例（征求意见稿）》 |
对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定，加强对住房租赁企业做出监管，竭力保护承租者的利益，目前该条例向社会公开征集意见阶段已经结束。 |
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2021年3月 |
“十四五规划” |
租购并举，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性住房租赁。 |
2021年4月 |
《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》 |
300万人口以下城市全面取消落户限制，城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。 |
而经过多年的发展，我国在线租房行业产业链也趋于成熟，其产业链上游主要为个人房东以及万科、碧桂园等机构房东；中游包括各类租房平台、微信等第三方支持机构以及维修保洁等其他服务机构；下游则为各类租客。
据悉，随着人口向一二线城市涌进，房价水平提升，租房几乎已经成为出门在外工作人群必须面对的问题，而一二线工作人群多为年轻人，在互联网浪潮下，在线租房凭借可节省看房时间、成本等优点成为用户主流租房方式，行业用户规模实现快速增长。
数据显示，截至2021年3月，我国在线租房用户规模为8711.6万，较去年同期增加1044.1万，同比增长13.62%。
从用户画像来看，目前我国在线租房用户以女性为主，其占比过半；群体年轻化特征明显，30岁以下用户占比过半；万元以下收入用户占比高达八成；地理位置与配套服务为我国在线租房用户首要考虑租房因素。
从细分市场来看，按服务类型，在线租房可分为综合租房、长租公寓与民宿短租；按运营模式，在线租房可分为c2c、c2b2c、b2c。
细分模式 |
主要代表企业 |
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按服务类型 |
综合租房 |
贝壳找房、安居客、链家、房天下 幸福里、乐有家等 |
长租公寓 |
蛋壳、自如、蘑菇租、冠寓、相寓、世联红璞等 |
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民宿短租 |
爱彼迎、途家、木鸟短租、美团民宿、蚂蚁短租、游天下、小猪短租、一家民宿等 |
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按运营模式 |
c2c：平台作为信息渠道，房东和租客可直接交易 |
贝壳、安居客、爱彼迎等 |
c2b2c：平台租赁个人业主房源，统一装修和管理，平台作为二房东 |
自如、蛋壳等 |
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b2c：自有房源、平台收购或者托管机构业丰房源再进行出租 |
泊寓、冠寓、蘑菇租房等 |
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按服务类型来看，综合租房与长租公寓之间的用户重合率最高，两者的用户争夺最为激烈；而长租公寓与民宿短租之间的用户重合率低于12%，两者用户竞争最小。
其中，安居客、贝壳找房两大平台用户规模稳居前列，遥遥领先于其他平台，占据较大市场份额。数据显示，截至2020年我国在线租房平台中，安居客、贝壳找房两大平台用户规模分别为4461.2万人、3251.4万人。
综上所述，目前我国在线租房行业整体发展态势良好，随着政策监管趋严，市场份额逐渐流向头部企业，行业集中度有望持续提升。展望未来，随着置业成本增高、楼价高涨、政府政策支持以及互联网的发展等因素的综合下，我国在线租房行业发展进入高速发展新时期，市场规模将持续扩大，预计到2025年有望达2万亿元。
同时，随着消费升级，租客对租房衍生产品或服务需求提升，我国在线租房行业产业更为多元化，生态链将延伸至生活、社交、金融圈层；同时市场也将逐渐下沉，未来二线城市成为行业布局重点。
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